ارتفاع للضعف.. كيف استغل أصحاب العقارات "مترو الأنفاق" لتحقيق أرباح؟

كتب- محمود عبدالرحمن:

ارتفاع كبير يتجاوز ضعف السعر الذي كانت تباع به الشقة ذاتها بنفس البرج قبل عام، يروي هيثم محمد، خلاصة جولاته المتكررة بشارع القومية العربية، بمنطقة إمبابة بالجيزة، من أجل الاستقرار على شقة لشرائها في محيط سكنه الحالي بمنزل أسرته.

أزمة كورونا تسببت في حالة ركود للعقارات؛ يرى "هيثم" أنها تزايدت مع تطبيق قانون التصالح في مخالفات البناء، بالمنطقة التي تعتبر من أشهر المناطق الشعبية في شمال الجيزة،

فعلى مدار السنوات الثلاث الماضية يتابع الشاب الثلاثيني أسعار الشقق في محيط سكنه "من وقت ما بدأت أفكر اشتري شقة علشان أتجوز فيها"، والأسعار كانت ترتفع كل سنة بنسب محدودة، لا تتجاوز الـ5 أو 10%، لكن مع بداية تنفيذ مشروع المترو بالشارع، بدأت ترتفع نسبة الزيادة بطريقة عشوائية ومتفاوتة: "كل صاحب برج كان بيرفع السعر بمزاجه".

كان ممكن أشتري شقة مميزة، مساحتها 120 مترًا بـ300 ألف جنيه في شهر يناير الماضي؛ سعرها حاليًا وصل إلى 500 ألف، وبدأنا نسمع 600 ألف جنيه من بعض أصحاب العمارات مع اقتراب تشغيل المترو: "كل صاحب برج ومزاج صاحبها".

الخط الثالث لمترو الأنفاق، الممتد من المطار بشرق القاهرة إلى إمبابة بشمال الجيزة، سيدخل الخدمة هذا العام، وفقًا لتصريحات المسؤولين بوزارة النقل والهيئة القومية للأنفاق، يرى هيثم أن أصحاب الأبراج استغلوا تواجد المشروع بالمنطقة؛ لتحقيق أرباح مضاعفة.

لا يقتصر هذا الاستغلال، كما يصفه هيثم على منطقة إمبابة وغيرها من المناطق التي سيمر بها الخط الثالث لمترو الأنفاق قبل نهاية العام الحالي، بل امتد إلى منطقة الهرم وضواحيها، التي أعلنت الحكومة عن مرور الخط الرابع لمترو الأنفاق بها، والمزمع البدء فيه خلال الأشهر القادمة، كما أعلنت الهيئة القومية للأنفاق.

قبل الإعلان عن مشروع مترو الأنفاق بالهرم، كانت منطقة الهرم وفيصل ضمن أكثر المناطق انخفاضًا في أسعار العقارات مقارنة بمناطق أخرى بالمحافظة التي تدخل ضمن إقليم القاهرة الكبرى، بحسب ما يقول محمد صلاح، صاحب أحد مكاتب التسويق العقاري بالجيزة؛ ليختلف هذا الأمر عقب إعلان موعد بداية التنفيذ الفعلي للمشروع: "دلوقتي بلاقي واحد جاي يعرض شقة للبيع وعاوز فيها رقم غالي"، موضحًا أن أصحاب الشقق أو العقارات يستغلون المشروعات القومية التي تنفذ حاليًا؛ لرفع الأسعار من تلقاء أنفسهم، وليس لها ارتباط بالأسعار المتعارف عليها، خصوصًا أن التشطيب الداخلي لكل شقة يختلف من واحدة إلى أخرى.

رغم أن العمل الفعلي لإنشاء الخط الرابع لم يبدأ فعليًا، وأن ما يتم حاليًا لا يتجاوز رفع المرافق التي ستعترض مسار المترو، يقول أحمد مصطفى: "وإحنا بنشوف أي شقة، يحرص صاحبها على التأكيد أن محطة المترو قريب منها"، معتبرًا أن تواجد الشقة بالقرب من المترو ميزةً، ولا يمكن إغفالها وتحقيق استفادة منها، وطبيعي أن يرتفع ثمن الشقة بسبب هذه الميزة، لكن غير المنطقي أن يتجاوز ارتفاع الشقة الضعف أو النصف وفقًا لتقدير المالك، خاصة أنه لم يتحمل أي تكاليف إضافية مقابل هذه الميزة.

الشوارع الجانبية في محيط منطقة الهرم كانت الشقق فيها رخيصة، مقارنة بالشوارع الرئيسية أو المميزة، لكن حاليًا رغم أن الانتهاء من تنفيذ الخط الرابع بشارع يستغرق أربعة أو خمسة أعوام على أقل تقدير، لكن أصحاب العقارات يستغلون هذه الميزة من الآن.

مشروعات النقل التي تخدم أي منطقة سكنية، يترتب عليها تغيير في أسعار العقارات في المناطق التي تخدمها، وتعتبر من العوامل التي يتم تحديد قيمة الشقة أو العقارات على أساسها بجانب البيئية المحيطة وحالة العقار، وفقًا للخبير العقاري عبدالحميد جادو، الذي يرى أن المشكلة في مبالغة أصحاب هذه العقارات؛ لتحقيق أكبر استفادة مالية ممكنة.

هذه الزيادة المبالغة لأسعار العقارات في هذه المناطق، يراها الخبير العقاري ما هي إلا ردة فعل سريعة وعشوائية من جانب الملاك؛ بسبب إقامة مشروع كمترو الأنفاق، ولكنها لن تدوم طويلة في الفترة المقبلة، بعد عزوف المواطنين عن الشراء والتوجه للبحث عن بدائل مناسبة لظروفهم وإمكانياتهم المادية.

ارتفاع الأسعار ساهم في حالة ركود، بحسب سلمى محمد، مندوبة مبيعات بشركة تسويق عقاري، التي ترى أن المشروعات القومية أو التطوير عامل مهم في ارتفاع القيمة التسويقية للعقار أو الوحدة السكنية، وهذا ما يحدث؛ فهناك شقق ارتفع سعرها بما يتجاوز الـ100 ألف جنيه في فترة محدودة لا تتجاوز 6 أشهر، موضحة أن الشركات العقارية ومكاتب السماسرة، تكون ملتزمة بالسعر الذي يحدده مالك الشقة التي يريد بيعها، ودورها كوسيط يقتصر على تسويقها للراغبين في الشراء وفقًا لشروط المالك.

ارتفاع أسعار العقارات من قبل أصحابها بالهرم وإمبابة، دفعت هيثم محمد وأحمد مصطفي وغيرهما من الراغبين في شراء وحدة سكنية بهذه المناطق إلى التخلي عن فكرة الإقامة بجوار أهاليهم بالمناطق التي تربوا ونشأوا فيها، والبحث عن مناطق أخرى أقل في السعر، تناسب إمكانياتهم، كما فعل هيثم الذي كان يقيم بمنطقة الوحدة بإمبابة وسيغادرها للإقامة بمنطقة السادس من أكتوبر بعد حصوله على شقة بمشروع الإسكان الاجتماعي؛ لتكون شقة الزوجية: "المدن الجديدة رغم بعدها، لكنها أفضل من الأسعار المرتفعة وتقسيط ثمن الشقة يتناسب مع إمكانياتي المادية"، هو ما يفكر فيه حاليًا أحمد من أجل شراء شقته.