كل ما تريد أن تعرفه عن الاستثمار بصندوق النعيم العقاري (س وج)

02:39 م الأحد 04 يونيو 2017

تطبيق مصراوي

لرؤيــــه أصدق للأحــــداث

كتب - مصطفى عيد:

قبل أكثر من شهر أعلنت شركة النعيم، عن أول صندوق استثمار عقاري في مصر. ومنذ الكشف عن العائد الذي يقدمه الصندوق للمستثمرين والذي يصل إلى 26%، لم يتوقف الجدل حول طبيعة هذا الصندوق، وكيف يمكن للأفراد الاستثمار فيه، والفارق بينه وبين غيره من أدوات الاستثمار الأخرى.

ومع اقتراب موعد إغلاق الاكتتاب في الصندوق يوم 15 يونيو الجاري، تكثف الشركة إعلاناتها على المواقع الإلكترونية وصفحات التواصل الاجتماعي من أجل الوصول لأكبر شريحة من المصريين.

ويقدم مصراوي في هذا التقرير أبرز المعلومات التي تريد أن تعرفها عن هذا الصندوق، من خلال مجموعة من الأسئلة والإجابات:

* ما هو صندوق النعيم للاستثمار العقاري؟

هو أول صندوق يطرح في مصر للاستثمار في القطاع العقاري برأسمال 20 مليون جنيه، ويبلغ الحجم المستهدف له 2 مليار جنيه، وفقا لنشرة الاكتتاب العام في وثائق الصندوق.

وفتحت الشركة الاكتتاب في الصندوق من خلال طرح 5 ملايين وثيقة اسمية بقيمة 100 جنيه للواحدة بقيمة إجمالية 500 مليون جنيه كشريحة أولى.

وفي حالة تجاوز الاكتتاب القيمة المستهدفة، يجوز قبول الزيادة مع مراعاة أن تكون في حدود 50 مثل رأس مال الشركة (أي مليار جنيه).

الفار: عائد الصندوق لا يزال الأعلى في السوق رغم رفع الفائدة

* ما هي مدة الاكتتاب في وثائق الصندوق وهل يحق للأشخاص الطبيعيين المشاركة؟

طرح الصندوق 20% من وثائقه في طرح خاص خلال الفترة من 12 أبريل وحتى 12 مايو الماضي لمستثمرين مؤهلين سواء أفراد أو مؤسسات مالية، أو جهات أخرى من ذوي الخبرة والملاءة المالية.

وبلغ الحد الأدني للاكتتاب في هذه الشريحة 10 ملايين جنيه للمستثمر.

وقال يوسف الفار رئيس مجلس إدارة شركة الصندوق، لمصراوي، إنه سيتم الإعلان عن التفاصيل المتعلقة بالطرح الخاص يوم 15 يونيو، "بعدما حصلت الشركات التي أبدت رغبتها في الاكتتاب بالصندوق على موافقات مجالس إدارتها".

وفتحت الشركة باب الاكتتاب أمام الأفراد في الطرح العام بنسبة 80% من حجم الوثائق المطروحة بدءا من 15 مايو الماضي ولمدة شهر، أي أنه يتبقى نحو 10 أيام على غلق باب الاكتتاب.

ويبلغ الحد الأدنى للاكتتاب في الصندوق 50 ألف جنيه لكل فرد.

* هل يمكن بيع وشراء وثائق الصندوق بعد ذلك؟

قد يقوم الصندوق بإصدارات تالية لوثائق جديدة من اجل الوصول للحجم المستهدف له (2 مليار جنيه)، كما سيتاح شراء وبيع الوثائق بعد قيد الصندوق في البورصة المصرية، من خلال شركات السمسرة وطبقا لقواعد التداول على الأوراق المالية المطبقة بالبورصة، ولكن لا يجوز استرداد الوثائق إلا عند انتهاء فترة الصندوق حيث أن الصندوق مغلق.

* ما هي مدة عمل الصندوق وهل يجوز مدها؟

مدة الاستثمار في الصندوق 3 سنوات يمكن مدها إلى سنتين إضافيتين، كل مدة جديدة من هاتين السنتين تتم بموافقة حملة الوثائق.

* هل يقدم الصندوق عائدا 26% فعلا؟

أثار إعلان الشركة الذي حمل شعارها بجانب شعار بنك مصر، في شوارع القاهرة عن تقديم عائد 26% حالة من الجدل، أدت إلى إزالته بقرار من هيئة الرقابة المالية حتى لا يحدث التباسا لدى المستثمرين.

وأوضحت شركة النعيم في بيان عن حقيقة أسعار العائد، أن نسبة الـ 26% هي معدل عائد تراكمي مستهدف من شركة إدارة الصندوق في حال تحقق خططها على مدى السنوات المقبلة.

ويتكون العائد من فائدة مستهدفة 10% سنويا، بالإضافة إلى 16% مستهدفة على أصل المبلغ بمعدل سنوي في نهاية مدة الصندوق، والصندوق ذو عائد دوري تراكمي، حيث يتم توزيع جزء من الأرباح على حاملي الوثائق ويتم استثمار المتبقي من الأرباح المحققة في محفظته وتنعكس هذه الأرباح على قيمة الوثيقة المعلنة.

* هل أثر قرار البنك المركزي برفع الفائدة 2% على الاكتتاب في شهادات الصندوق؟

يرى يوسف الفار أن قرار المركزي برفع الفائدة 2% على الإيداع والإقراض، لم يؤثر على الاكتتاب في الصندوق.

وقال لمصراوي، إن "العائد الذي يقدمه الصندوق لا يزال أعلى من أكبر فائدة في الأوعية الادخارية البنكية في السوق وهي 20% سنويا".

وكانت البنوك الحكومية الثلاث الكبرى (الأهلي المصري ومصر والقاهرة)، أعلنت في نوفمبر الماضي عن شهادات ادخار جديدة بفائدة 20% لمدة سنة ونصف، و16% لمدة 3 سنوات، وذلك بعدما رفع المركزي الفائدة 3% مرة واحدة لمواجهة التضخم المتوقع بعد تعويم الجنيه.

ومنذ قرر المركزي رفع الفائدة 2% قبل أسبوعين، لم ترفع البنوك أسعار العائد على هذه الشهادات مرتفعة العائد، واكتفت بتحريكها بنسب متفاوتة على الودائع والحسابات الجارية والأوعية متغيرة العائد.

وأعلن بنكا الأهلى ومصر انهما لن يرفعا أسعار الفائدة على شهادات الـ 16 و20%.

* ما هي السياسة الاستثمارية للصندوق؟

يستهدف الصندوق الاستثمار في أصول عقارية قائمة ومؤجرة ومدرة للدخل، واستثمارات تتمتع بتدفقات نقدية مستقرة وأنشطة تشغيلية قوية في قطاع المراكز التجارية والإدارية، كما يستهدف الصندوق أصول مؤجرة لكيانات اقتصادية قوية لتفادي مخاطر التغيرات الاقتصادية المفاجئة.

ويتكون هيكل أصول الصندوق من عقارات يتم تملكها أو بناؤها أو استكمالها أو تطويرها بغرض تأجيرها أو بيعها، والأوراق المالية المقيدة بالبورصة والصادرة عن شركة معظم أصولها عقارية أو شركات تعمل في المجالات المرتبطة بالتنمية العقارية، إلى جانب وثائق صناديق استثمار عقاري.

كما يشمل هيكل الأصول الاستثمار في أسهم شركات مصرية غير مقيدة في البورصة تكون 80% من أصولها عقارية بشرط ألا تقل نسبة ملكية الصندوق في رأس مال الشركة عن الثلثين، بالإضافة إلى السندات الصادرة عن شركات التمويل العقاري، وسندات التوريق الصادرة مقابل محفظة حقوق مالية لقروض تمويل عقاري، وودائع تحت الطلب وأذون خزانة بما لا يجاوز 30% من إجمالي الأصول.

* ما هي المخاطر التي قد تؤدي لاختلاف العائد المحقق من الاستثمار عن العائد المتوقع؟

تشمل هذه المخاطر 6 أنواع منها المخاطر المنتظمة والتي تنتج عن طبيعة الاستثمار في سوق العقارات، وغير المنتظمة والتي تنتج عن أحداث غير متوقعة مثل الكوارث الطبيعية والاضطرابات السياسية، ومخاطر تغيير اللوائح والقوانين وهو ما قد يؤثر سلبا أو إيجابا، ومخاطر تغيير قيمة العملة والتي قد تؤثر سلبا أو إيجابا على سعر وأداء العقارات خاصة المدرة لعوائد.

كما تتضمن هذه المخاطر مخاطر ائتمانية وهي التي تخص الحالة الائتمانية للأطراف التي يجري التعامل معها وينخفض حجمها عن طريق اشتراط ضمان حد أدنى للإيجارات، إلى جانب مخاطر السيولة والتقييم والتي تنتج عن عدم تمكن الصندوق من تسييل أي من استثماراته.

* أين يقع هذا الصندوق على خريطة أنواع صناديق الاستثمار؟

الصندوق أحد الصناديق المتخصصة في الاستثمار بقطاعات معينة وهو أحد أنواع صناديق الاستثمار إلى جانب أنواع أخرى منها ما يستثمر في أدوات العائد الثابت، مثل الصناديق النقدية التي تعمل في مجالات مثل السندات وأذون الخزانة، وصناديق العائد المتغير، مثل التي تستثمر في الأسهم.

كما تقسم الصناديق إلى نوعين أحدهما مغلقة، وهي تصدر مرة واحدة وبعدد محدود أو كمية محدودة من الوثائق وتطرح هذه الوثائق في طرح عام للمستثمرين، وفي حالة رغبة المستثمر في استرداد قيمة وثائقه عليه أن يتوجه إلى السمسار الخاص به لبيعها من خلال البورصة مثلها في ذلك مثل الأسهم المقيدة، وهو ما عليه هذا الصندوق.

أما النوع الثاني فهو صناديق الاستثمار المفتوحة والتي يسمح بإصدار واسترداد وثائقها من خلال الجهة المصدرة ودون الحاجة للبيع والشراء من خلال البورصة.