المحكمة الدستورية تبطل "منع المؤجر من إخلاء المستأجر عند انتهاء العقد"

كتب - محمود السعيد:
قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار عبدالوهاب عبدالرازق، اليوم السبت، بعدم دستورية الفقرة (أ) من المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وبذلك قضت المحكمة ببطلان منع المؤجر من مطالبة المستأجر بإخلاء المكان إذا انتهت مدة العقد المتفق عليها، ليشمل كذلك العين المؤجرة (العقار) لغير غرض سكني.

وحملت الدعوى المقامة من أحمد مرسي خليفة ضد رئيس الجمهورية وآخرين رقم 11 لسنة 23 قضائية.

وطالب مقيم الدعوى بعدم دستورية المادة 18 من القانون بشأن جوازية قيام المؤجر بطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا في أسباب محددة.

وتنص المادة 18 على أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

(أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة.

(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو باعلان علي يد محضر ولا يحكم بإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوي بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

(ج) لا ينفذ حكم لقضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر، وإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال .

(د) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا.

(ه) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى بالصحة العامة أو في أغراض منافيه للآداب العامة.

وقالت المحكمة في أسباب حكمها إن النص المطعون فيه إذ أجاز للشخص الاعتبارى المستأجر لعين لاستعمالها فى غير الغرض السكنى، البقاء فيها بعد انتهاء المدة المتفق عليها فى العقد، فإنه على هذا النحو – وباعتباره واقعًا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – يكون قد أسقط حق المؤجر (مالك العين فى الأعم من الأحوال) فى استرداد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة إجارتها.

وأوضحت المحكمة أن حق المستأجر لازال حقًا شخصيًا مقصورًا على استعمال عين بذاتها فى الغرض الذى أُجرت من أجله خلال المدة المتفق عليها فى العقد، ومن ثم فلا يتم مد تلك المدة بغير موافقة المؤجر، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معًا، صريحًا كان هذا الشرط أم ضمنيًا.

وأكدت المحكمة أن ما تضمنه ذلك النص من امتداد قانونى لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، لاستعمالها فى غير الغرض السكنى، يكون متضمنًا عدوانًا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحرية الشخصية – فى صحيح بنيانها – بفواتها، فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها، وذلك بالمخالفة للمادة (54) من الدستور.